2023年农村宅基地管理新规，详细内容解读

重磅！规范宅基地管理，农村宅基地管理出新规。农村宅基地管理暂行办法征求意见，涉及申请、审批、转让最新规定。宅基地管理暂行办法征求意见，明确了多个问题。

2022年11月28日，农业农村部发布《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）向社会公开征求意见，其中涉及宅基地申请、审批及主管部门职权划分等，意见反馈截止时间为12月28日。新规即将出台，这与我们每一位普通农民的生活息息相关。

相关部门公布的《征求意见稿》，是对当前农村宅基地使用管理中存在问题和社会关切的及时回应。该《办法》旨在规范农村宅基地管理、促进宅基地节约集约利用、保护农村村民合法权益，为农村村民宅基地出租、转让、退出、收回等诸多方面释放了更加严格、规范的宅基地管理信号。

宅基地管理更加规范，无疑让老百姓在维护本户宅基地权益更加有法可依，也从法律制度层面严格限制了地方基层在实践中乱分配、乱回收宅基地的情形，回应了当前宅基地管理中的诸多现实问题。

以下几个关于宅基地的问题可能是很多人关注的，从已经明确的条款中我们同样可以获得答案。北京楹庭律师为大家逐一分析讲解。

1、根据《土地管理法》等相关法规制定

为规范农村宅基地管理，改善农村村民居住条件，促进宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益，助力乡村振兴，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、行政法规，制定本办法。

2、关于宅基地使用权

明确了宅基地的申请条件和分配原则。《办法》明确了家庭没有宅基地的，因自然灾害，政策性拆迁等需要重新选址建设住宅的子女结婚确需分户居住，现有宅基地又无法满足分户居住需求的，以及法律、法规规定的其他情形的农村村民是可以申请宅基地的。

宅基地的分配必须遵循成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控的原则。

第二十五条 农村村民对合法取得的宅基地使用权、利用宅基地建造的住宅及其附属设施，可以依法申请不动产登记。

第二十九条 经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分。转让人、赠与人不得再申请宅基地。

宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第三十一条 有下列情形之一的，经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用该处土地的；

（二）农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

（三）农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

（四）被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，其中，对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；

（五）宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡（镇）人民政府同意延期使用的除外；

（六）不按照批准的用途使用宅基地的；

（七）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。

依照前款第（一）项规定收回农户宅基地的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，或再行分配宅基地。

禁止违法收回农村村民合法占有的宅基地。

第三十二条 退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。

退出、收回的宅基地应当优先用于保障农村集体经济组织成员的住宅建设用地需求；富余的土地可以按照有关规定进行复垦或用于建设农村公共服务设施、发展乡村产业等；涉及转为农村集体经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。

3、关于集体建设用地

第二条 本办法所称宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。

本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

第十二条 县级人民政府农业农村主管部门依照职责组织乡（镇）人民政府开展农村村民住宅建设用地需求调查，向县级人民政府提出新增农村村民住宅建设用地需求，并报送上级农业农村主管部门。

县级人民政府农业农村主管部门依照职责协调落实农村村民住宅建设用地指标，保障农村村民住宅建设合理用地需求。

第三十二条 退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。

退出、收回的宅基地应当优先用于保障农村集体经济组织成员的住宅建设用地需求；富余的土地可以按照有关规定进行复垦或用于建设农村公共服务设施、发展乡村产业等；涉及转为农村集体经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。

4、集体经营性建设用地

第三十二条 退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。

退出、收回的宅基地应当优先用于保障农村集体经济组织成员的住宅建设用地需求；富余的土地可以按照有关规定进行复垦或用于建设农村公共服务设施、发展乡村产业等；涉及转为农村集体经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。

5、关于宅基地转让

严禁城镇居民购买农村宅基地。《征求意见稿》对宅基地的概念和组成部分进行梳理，明确宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和生活庭院等用地，属于农民集体所有，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员、以户为单位占有使用。

在宅基地使用权流转方面，《征求意见稿》指出，宅基地及其房屋出租的，租赁合同期限不超过二十年，禁止借出租名义买卖宅基地。经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与符合条件的本集体经济组织成员。

第六条 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、出租、转让、退出、收回、纠纷仲裁、监督管理和统计调查等制度，指导地方健全宅基地管理体系、完善用地标准、优化空间布局、规范管理程序、加强日常监管、查处职责范围内的宅基地违法违规行为，指导闲置宅基地和闲置住宅利用。

县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域农村宅基地改革和管理有关工作。

第二十九条 经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分。转让人、赠与人不得再申请宅基地。

宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

6、关于宅基地买卖及其房屋租赁期限

农村村民的宅基地及其房屋是可以在出租人和承租人按照相关法律法规订立租赁合同的情况下出租和承租的，此次《办法》明确了宅基地及其房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。并且禁止借用租赁的名义买卖宅基地，明确租赁期限也是为了防止打着租赁旗号实则买卖的情况出现。

宅基地及其房屋租赁合同期限不得超过20年。《办法》明确，宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效；出租人应当将宅基地出租情况向宅基地所有权人报备，禁止借出租名义买卖宅基地。

此外，《办法》规定，经宅基地所有权人同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该土地上的住宅及其附属设施应当一并处分；转让人、赠与人不得再申请宅基地。有相关情形的，经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地。

第三条 宅基地属于农民集体所有，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员、以户为单位占有使用。宅基地不得买卖。

第二十八条 宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人应依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

7、关于宅基地继承

2021年1月1日起正式实施的《民法典》明确了农村宅基地使用权的继承问题：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

虽然宅基地不能被单独继承，但是根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照“地随房走”原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。简单来说就是，农村房屋属于宅基地上的建筑，按照“地随房走”原则，自然人在合法继承了农村房屋的同时，也继承了房屋地下宅基地的使用权。此次《办法》又有新的规定。

第二十七条 非本集体经济组织成员、已合法取得宅基地的本集体经济组织成员依法继承农户住宅的，在该住宅存续期间可以依法使用宅基地。

第三十一条 有下列情形之一的，经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：……（三）农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

（四）被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，其中，对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；

8、关于“一户一宅”和“一户多宅”的规定

《办法》要求，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而且这一处宅基地的面积不能超过本省、自治区、直辖市规定的标准。对于不能保障“一户一宅”的地区，可以探索其他形式实现村民户有所居。

第十条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。

第十一条 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以探索多种方式，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

不得强制农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住。

第十三条 宅基地分配遵循成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控的原则。

第二十二条 农村村民利用其合法取得的宅基地进行住宅翻建、改建或扩建的审核批准参照本办法执行，其中不超过原批准用地范围的可以简化用地审批程序，但是应当符合“一户一宅”规定和国土空间规划、村庄规划要求。

第三十条 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

对历史形成的“一户多宅”、宅基地面积超标且没有违反当时法律法规和政策规定的，鼓励通过自愿有偿方式退出多占的宅基地。

9、关于宅基地的新建问题

村民新建住宅尽量使用原有宅基地及村内空闲地。《办法》提出，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。农村村民住宅用地选址应当符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划。各省、自治区、直辖市根据不同地域类型、耕地资源、人口密度、农村生产生活习惯等因素，分类制定本行政区域宅基地面积控制标准。农村村民新建住宅的，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，从严从紧控制占用耕地，不得占用永久基本农田。

10、关于拓宽闲置宅基地盘活利用渠道

此前，我国法律、行政法规、地方性规章等文件中已有涉宅基地管理的内容。如民法典、土地管理法、土地管理法实施条例均有相关规定，也有《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》等针对性文件发布。浙江省临海市、河北省定州市、北京市门头沟区等地也有相应管理文件或暂行管理文件发布。

民法典、土地管理法等法律法规明确了宅基地管理的关键问题和基本规定，但在规划、审批、互换、转让等具体管理方面尚无全国层面的规范规则。而地方制定的政府规章虽然更加具体详细，但仅针对当地实际。加强宅基地管理的需求呼唤全国层面的部门规章。

小结

按照“一户一宅”的分配方式获得宅基地使用权是农村集体经济组织成员的合法权利。随着国家对宅基地管理在各个流程与内容有针对性的规范，能够有效实现土地节约与集约管理与利用，同时保障本集体经济组织村民成员对宅基地进行更加公平、合理的使用。该法的设立不仅有利于解决了农村闲置宅基地和低效利用宅基地的利用问题，同时为每一位农村村民在宅基地使用权属、流转退的各个流程中的和合法权益提供更加明确的法律保障和依据。

在乡村并非一切的宅基地都能够确权，在最新出台的宅基地确权政策中，有些宅基地不能确权。1、乱占耕地建房的宅基地不能确权。2、违背生态维护红线的宅基地不能确权。3、城镇居民非法购置的宅基地不能确权。

关于不能确权的宅基地来说，无法取得宅基地的运用权证，并且很多无法确权的宅基地，可能会被村集体回收。因而不论是乡村户口子女还是城镇家庭子女，都无法继承父母的还没有确权的宅基地。

适用到“地随房走”的政策中，大致可以做出一下判断。宅基地曾经确权，但是宅基地上面没有建立房屋，城镇户口子女无法继承宅基地。宅基地曾经确权，宅基地上面建立有房屋，宅基地的继承人通通依照“地随房走”。此次《办法》又进一步的进行明确。